Baufinanzierung was beachten

Wer eine Baufinanzierung aufnimmt, um eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen, muss einige Dinge beachten. Begriffe wie Eigenkapital bei der Finanzierung oder eine gewisse Dynamik bei der Finanzierung vom Darlehen werden wichtig. Viele stellen sich die Frage: Baufinanzierung – Was ist dabei eigentlich zu beachten? und wissen nicht wirklich, worauf sie sich einlassen. Wir haben alles für Sie zusammengefasst, damit bei der Baufinanzierung nichts schief geht und geben Ihnen ein paar wertvolle Tipps an die Hand.

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10 Dinge, die laut Geld Magazin beachtet werden sollten

  • 1. Eigenkapital
    2. Darlehenssumme
    3. Monatliche Belastung
    4. Baufinanzierungsangebote vergleichen
    5. Flexibilität
    6. Laufzeit des Darlehens
    7. Nebenkosten
    8. Einkommen gesichert?
    9. Alternative Baufinanzierungsmodelle
    10. Rücklagen

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Tilgungsrechner

Ihre Eingaben:
Darlehensbetrag: 415.000,00 Euro
Sollzinssatz: 2,00 %
Jährlicher Effektivzins (PAngV): 2,02 %
Ratenhöhe: 1.729,17 Euro
Auszahlungsdatum: Ende Dezember 2018
Sollzinsbindung: 10 Jahre 0 Monate
Tilgung: 3,00 %
Ratenzahlung: monatlich
Während der Sollzinsbindung:
Summe der Ratenzahlungen: 207.500,40 Euro
enthaltene Zinsleistungen: 69.803,30 Euro
erbrachte Tilgungsleistungen: 137.697,10 Euro
darin enthaltene Sondertilgungen: 0,00 Euro
Restschuld: 277.302,90 Euro
Gesamtlaufzeit bei neuem Sollzinssatz nach der Sollzinsbindung von 5,00 % 20 Jahre 11 Monate

Baufinanzierung – Grundlegendes zum Ablauf

Baufinanzierung was beachten

Wer eine Baufinanzierung beantragt, kennt sich häufig mit dem regulären Ablauf noch nicht aus. In der Regel sieht eine Baufinanzierung so aus:

  • Antragstellung
  • Prüfung auf Liquidität des Antragstellers
  • Gesundheitsprüfung
  • Bewilligung
  • Beginn der Rückzahlung
  • Häufig wird die Finanzierung mittels erhöhter Schlussrate beendet

Der normale Ablauf kann auch variieren. Doch im Grunde sind dies die wichtigsten Punkte, die bei einer Baufinanzierung vorkommen. Die häufigste Form der Baufinanzierung ist das sogenannte Annuitätendarlehen, bei dem die Finanzierungssumme durch eine regelmäßig steigende Ratentilgung sinkt. Ausschlaggebend ist dafür der Zinssatz, dem wir uns im nächsten Abschnitt widmen.

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Kleiner Durchblick beim Zinssatz

Der Zinssatz ist ausschlaggebend für viele Elemente der Baufinanzierung. Er beeinflusst die Höhe der Raten und kann im Verlauf der Kreditlaufzeit ansteigen. Daher ist es wichtig, den Zinssatz auf mehrere Jahre fest zu legen. Dies bezeichnet man in der Fachsprache auch als Zinsbindung. Diese ist oftmals über 15 Jahre festgeschrieben, manchmal auch länger. Es gibt jedoch auch Anbieter, die bereits nach fünf oder zehn Jahren die Dynamik hochsetzen und die Rate somit für den Kreditnehmer ansteigt, gegebenenfalls sogar unbezahlbar wird.

Was zu beachten ist im City Contest

Ort Bank URL Gesprächsanbahnung Nachbetreuung Atmosphäre / Interaktion Bedarfsanalyse Empfehlungen Gesamtnote
Köln Sparkasse KölnBonn 1.4 2.3 1.7 1.4 1.5 1.5
Köln Kreissparkasse Köln 2.2 1.9 2.4 1.7 1.7 1.8
Köln HypoVereinsbank 2.0 1.9 2.3 1.6 2.1 1.9
Köln BBBank eG 2.0 2.1 2.2 1.8 2.1 2.0
Köln TARGOBANK AG & Co. KGaA 2.0 2.9 2.4 3.5 2.4 2.9
Köln Volksbank Köln Bonn eG 2.4 2.9 2.7 3.3 2.6 3.0
Köln Commerzbank AG 2.1 3.1 3.1 3.9 2.9 3.4
Köln Deutsche Bank AG 2.6 3.4 3.4 4.3 2.0 3.5
Köln Deutsche Postbank AG 2.7 3.5 3.6 4.0 2.7 3.5

Die Unterlagen bei der Antragstellung

Um den Kreditantrag zu bewilligen, fordert das Finanzierungsunternehmen einen gewissen Umfang an Unterlagen. Dazu gehören beispielsweise:

  • die letzte Gehaltsabrechnung
  • Einkommenssteuerbescheid
  • Nachweis über die Eigenmittel
  • Baugesuch
  • Lage- und Katasterplan
  • Lichtbilder vom Objekt

Diverse Finanzierungsunternehmen, darunter beispielsweise die Sparkasse, stellen ihren Kunden eine Checkliste zur Verfügung, die alle nötigen Informationen zur Vollständigkeit der Unterlagen enthält. Wichtig: Viele Finanzierungsunternehmen fordern gleichzeitig den Abschluss einer Risikolebensversicherung, die im Notfall alle Kosten übernimmt. In diesem Bezug sollte sich der Antragsteller also auch eingehend informieren und bereits vorab einen Vergleich der jeweiligen Anbieter starten.

Eigenkapital kann ausschlaggebend sein

Es gibt zwar bereits sogenannte Volltilgerdarlehen, bei denen ein Eigenkapital nicht unbedingt erforderlich ist, doch spielt dieses bei der Vergabe der Finanzierung eine bedeutende Rolle. Denn je höher das Eigenkapital ausfällt, desto geringer ist die Summe, die der Kreditnehmer aufnehmen muss. Dazu kommt, dass je geringer der aufgenommene Betrag, desto kleiner fällt auch der Zinssatz aus. Daher ist es wichtig, im Vorfeld sämtliche Quellen zu mobilisieren, um ein möglichst großes Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen.

DISQ Direkt-Baufinanzierer 2017- auf die Testsieger achten (Stand 2019)

Es sollte beim Abschluss einer Baufinanzierung vor allem auf die Testsieger geachtet werden:

  • 1 Interhyp 83,0 sehr gut
  • 2 1822direkt 81,0 sehr gut
  • 3 Volkswagen Bank 80,5 sehr gut
  • 4 Consorsbank 78,5 gut
  • 5 Dr. Klein 78,2 gut
  • 6 Comdirect Bank 76,0 gut
  • 7 Accedo 74,2 gut
  • 8 Planethyp 72,8 gut
  • 9 DTW-Immobilienfinanzierung 72,8 gut
  • 10 Creditweb 66,9 befriedigend
  • 11 Baufi Direkt 66,3 befriedigend
  • 12 ING-Diba 63,0 befriedigend
  • 13 Netbank 62,9 befriedigend
  • 14 DKB Deutsche Kreditbank 57,6 ausreichend

Tipps von der Stiftung Warentest

Die Stiftung Warentest erstellt von Zeit zu Zeit immer wieder Tests zu den aktuellen Angeboten. Im Jahr 2013 stellte sie zudem eine kleine Checkliste zur Verfügung, die alle Punkte beinhaltet, die man sowohl

  • vor der Beratung
  • während der Beratung
  • nach der Beratung

beherzigen sollte. Außerdem lieferte sie im Jahr 2014 zwei Tests, in denen fundierte Ergebnisse Aufschluss darüber geben, welchen Finanzierungsdienstleistern man vertrauen kann und vor allem informierte das Fachmagazin darüber, welche Möglichkeiten der Baufinanzierung zur Verfügung stehen. Baufinanzierungsrechner können hilfreich sein, wenn es um die Themen Immobilienfinanzierung, Immobilienkauf und Anschlussfinanzierung geht. Auch werden die Bereiche Tilgung, Zinsen und Kredit -Form angesprochen.

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Vergleich der Stiftung Warentest hinzuziehen

Die Vergleiche von Fachzeitschriften wie der Stiftung Warentest, Focus Money und Ökotest helfen bei der Auswahl des richtigen Finanzierungspartners erheblich weiter. Der letzte Test der Stiftung Warentest liegt nicht einmal allzu weit zurück und stammt aus dem Jahr 2014. Damals prüfte das Institut überregionale Anbieter mit und ohne Filialnetz und zeigte auf, wie die Zinssätze (Zins) mit der Kreditsumme ansteigen. Unter den überregionalen Anbietern mit Filialnetz waren die folgenden Anbieter die Sieger:

Finanztest rät – Finger möglichst weg von Kombiangeboten

Kombiangebote sind in den letzten Jahren immer beliebter geworden. Sie bestehen aus einer Baufinanzierung, die mit einem Bausparvertrag gekoppelt sind. Diese Angebote sind laut Finanztest nicht nur kompliziert aufgebaut, sondern auch teilweise irreführend für den Antragsteller. Auch wenn sie vielversprechend klingen, haben viele Angebote nicht die nötigen Voraussetzungen, um wirklich durchsichtig zu sein. Vieles wird verschleiert. Als Alternative rät die Fachzeitschrift daher zu anderen Angeboten, die separat abgeschlossen werden können. Weiteres zum Thema Baufinanzierung was beachten:

Entwicklung des Vertrages beachten

Wer eine Baufinanzierung in Anspruch nimmt, um eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen, der muss sowohl ein gewisses Eigenkapital einbringen als auch weitere Punkte bei der Finanzierung vom Darlehen beachten. Im Vordergrund steht stets der Leitzins, der so lange wie möglich gebunden sein sollte. Dazu kommen diverse andere Elemente, die im Verlauf der Finanzierung das Zahlungsverhalten des Kreditnehmers negativ beeinflussen können. Daher ist es wichtig, im Vorfeld zu vergleichen und zusätzliche Infos zu recherchieren.

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Tilgungsplan:

Monatsende Ratenhöhe Zinsanteil Tilgungsanteil Restschuld
30.12.2018 0,00 Euro -415.000,00 Euro
30.01.2019 1.729,17 Euro 691,67 Euro 1.037,50 Euro -413.962,50 Euro
30.02.2019 1.729,17 Euro 689,94 Euro 1.039,23 Euro -412.923,27 Euro
30.03.2019 1.729,17 Euro 688,21 Euro 1.040,96 Euro -411.882,31 Euro
30.04.2019 1.729,17 Euro 686,47 Euro 1.042,70 Euro -410.839,61 Euro
30.05.2019 1.729,17 Euro 684,73 Euro 1.044,44 Euro -409.795,17 Euro
30.06.2019 1.729,17 Euro 682,99 Euro 1.046,18 Euro -408.748,99 Euro
30.07.2019 1.729,17 Euro 681,25 Euro 1.047,92 Euro -407.701,07 Euro
30.08.2019 1.729,17 Euro 679,50 Euro 1.049,67 Euro -406.651,40 Euro
30.09.2019 1.729,17 Euro 677,75 Euro 1.051,42 Euro -405.599,98 Euro
30.10.2019 1.729,17 Euro 676,00 Euro 1.053,17 Euro -404.546,81 Euro
30.11.2019 1.729,17 Euro 674,24 Euro 1.054,93 Euro -403.491,88 Euro
30.12.2019 1.729,17 Euro 672,49 Euro 1.056,68 Euro -402.435,20 Euro
30.01.2020 1.729,17 Euro 670,73 Euro 1.058,44 Euro -401.376,76 Euro
30.02.2020 1.729,17 Euro 668,96 Euro 1.060,21 Euro -400.316,55 Euro
30.03.2020 1.729,17 Euro 667,19 Euro 1.061,98 Euro -399.254,57 Euro
30.04.2020 1.729,17 Euro 665,42 Euro 1.063,75 Euro -398.190,82 Euro
30.05.2020 1.729,17 Euro 663,65 Euro 1.065,52 Euro -397.125,30 Euro
30.06.2020 1.729,17 Euro 661,88 Euro 1.067,29 Euro -396.058,01 Euro
30.07.2020 1.729,17 Euro 660,10 Euro 1.069,07 Euro -394.988,94 Euro
30.08.2020 1.729,17 Euro 658,31 Euro 1.070,86 Euro -393.918,08 Euro
30.09.2020 1.729,17 Euro 656,53 Euro 1.072,64 Euro -392.845,44 Euro
30.10.2020 1.729,17 Euro 654,74 Euro 1.074,43 Euro -391.771,01 Euro
30.11.2020 1.729,17 Euro 652,95 Euro 1.076,22 Euro -390.694,79 Euro
30.12.2020 1.729,17 Euro 651,16 Euro 1.078,01 Euro -389.616,78 Euro
30.01.2021 1.729,17 Euro 649,36 Euro 1.079,81 Euro -388.536,97 Euro
30.02.2021 1.729,17 Euro 647,56 Euro 1.081,61 Euro -387.455,36 Euro
30.03.2021 1.729,17 Euro 645,76 Euro 1.083,41 Euro -386.371,95 Euro
30.04.2021 1.729,17 Euro 643,95 Euro 1.085,22 Euro -385.286,73 Euro
30.05.2021 1.729,17 Euro 642,14 Euro 1.087,03 Euro -384.199,70 Euro
30.06.2021 1.729,17 Euro 640,33 Euro 1.088,84 Euro -383.110,86 Euro
30.07.2021 1.729,17 Euro 638,52 Euro 1.090,65 Euro -382.020,21 Euro
30.08.2021 1.729,17 Euro 636,70 Euro 1.092,47 Euro -380.927,74 Euro
30.09.2021 1.729,17 Euro 634,88 Euro 1.094,29 Euro -379.833,45 Euro
30.10.2021 1.729,17 Euro 633,06 Euro 1.096,11 Euro -378.737,34 Euro
30.11.2021 1.729,17 Euro 631,23 Euro 1.097,94 Euro -377.639,40 Euro
30.12.2021 1.729,17 Euro 629,40 Euro 1.099,77 Euro -376.539,63 Euro
30.01.2022 1.729,17 Euro 627,57 Euro 1.101,60 Euro -375.438,03 Euro
30.02.2022 1.729,17 Euro 625,73 Euro 1.103,44 Euro -374.334,59 Euro
30.03.2022 1.729,17 Euro 623,89 Euro 1.105,28 Euro -373.229,31 Euro
30.04.2022 1.729,17 Euro 622,05 Euro 1.107,12 Euro -372.122,19 Euro
30.05.2022 1.729,17 Euro 620,20 Euro 1.108,97 Euro -371.013,22 Euro
30.06.2022 1.729,17 Euro 618,36 Euro 1.110,81 Euro -369.902,41 Euro
30.07.2022 1.729,17 Euro 616,50 Euro 1.112,67 Euro -368.789,74 Euro
30.08.2022 1.729,17 Euro 614,65 Euro 1.114,52 Euro -367.675,22 Euro
30.09.2022 1.729,17 Euro 612,79 Euro 1.116,38 Euro -366.558,84 Euro
30.10.2022 1.729,17 Euro 610,93 Euro 1.118,24 Euro -365.440,60 Euro
30.11.2022 1.729,17 Euro 609,07 Euro 1.120,10 Euro -364.320,50 Euro
30.12.2022 1.729,17 Euro 607,20 Euro 1.121,97 Euro -363.198,53 Euro
30.01.2023 1.729,17 Euro 605,33 Euro 1.123,84 Euro -362.074,69 Euro
30.02.2023 1.729,17 Euro 603,46 Euro 1.125,71 Euro -360.948,98 Euro
30.03.2023 1.729,17 Euro 601,58 Euro 1.127,59 Euro -359.821,39 Euro
30.04.2023 1.729,17 Euro 599,70 Euro 1.129,47 Euro -358.691,92 Euro
30.05.2023 1.729,17 Euro 597,82 Euro 1.131,35 Euro -357.560,57 Euro
30.06.2023 1.729,17 Euro 595,93 Euro 1.133,24 Euro -356.427,33 Euro
30.07.2023 1.729,17 Euro 594,05 Euro 1.135,12 Euro -355.292,21 Euro
30.08.2023 1.729,17 Euro 592,15 Euro 1.137,02 Euro -354.155,19 Euro
30.09.2023 1.729,17 Euro 590,26 Euro 1.138,91 Euro -353.016,28 Euro
30.10.2023 1.729,17 Euro 588,36 Euro 1.140,81 Euro -351.875,47 Euro
30.11.2023 1.729,17 Euro 586,46 Euro 1.142,71 Euro -350.732,76 Euro
30.12.2023 1.729,17 Euro 584,55 Euro 1.144,62 Euro -349.588,14 Euro
30.01.2024 1.729,17 Euro 582,65 Euro 1.146,52 Euro -348.441,62 Euro
30.02.2024 1.729,17 Euro 580,74 Euro 1.148,43 Euro -347.293,19 Euro
30.03.2024 1.729,17 Euro 578,82 Euro 1.150,35 Euro -346.142,84 Euro
30.04.2024 1.729,17 Euro 576,90 Euro 1.152,27 Euro -344.990,57 Euro
30.05.2024 1.729,17 Euro 574,98 Euro 1.154,19 Euro -343.836,38 Euro
30.06.2024 1.729,17 Euro 573,06 Euro 1.156,11 Euro -342.680,27 Euro
30.07.2024 1.729,17 Euro 571,13 Euro 1.158,04 Euro -341.522,23 Euro
30.08.2024 1.729,17 Euro 569,20 Euro 1.159,97 Euro -340.362,26 Euro
30.09.2024 1.729,17 Euro 567,27 Euro 1.161,90 Euro -339.200,36 Euro
30.10.2024 1.729,17 Euro 565,33 Euro 1.163,84 Euro -338.036,52 Euro
30.11.2024 1.729,17 Euro 563,39 Euro 1.165,78 Euro -336.870,74 Euro
30.12.2024 1.729,17 Euro 561,45 Euro 1.167,72 Euro -335.703,02 Euro
30.01.2025 1.729,17 Euro 559,51 Euro 1.169,66 Euro -334.533,36 Euro
30.02.2025 1.729,17 Euro 557,56 Euro 1.171,61 Euro -333.361,75 Euro
30.03.2025 1.729,17 Euro 555,60 Euro 1.173,57 Euro -332.188,18 Euro
30.04.2025 1.729,17 Euro 553,65 Euro 1.175,52 Euro -331.012,66 Euro
30.05.2025 1.729,17 Euro 551,69 Euro 1.177,48 Euro -329.835,18 Euro
30.06.2025 1.729,17 Euro 549,73 Euro 1.179,44 Euro -328.655,74 Euro
30.07.2025 1.729,17 Euro 547,76 Euro 1.181,41 Euro -327.474,33 Euro
30.08.2025 1.729,17 Euro 545,79 Euro 1.183,38 Euro -326.290,95 Euro
30.09.2025 1.729,17 Euro 543,82 Euro 1.185,35 Euro -325.105,60 Euro
30.10.2025 1.729,17 Euro 541,84 Euro 1.187,33 Euro -323.918,27 Euro
30.11.2025 1.729,17 Euro 539,86 Euro 1.189,31 Euro -322.728,96 Euro
30.12.2025 1.729,17 Euro 537,88 Euro 1.191,29 Euro -321.537,67 Euro
30.01.2026 1.729,17 Euro 535,90 Euro 1.193,27 Euro -320.344,40 Euro
30.02.2026 1.729,17 Euro 533,91 Euro 1.195,26 Euro -319.149,14 Euro
30.03.2026 1.729,17 Euro 531,92 Euro 1.197,25 Euro -317.951,89 Euro
30.04.2026 1.729,17 Euro 529,92 Euro 1.199,25 Euro -316.752,64 Euro
30.05.2026 1.729,17 Euro 527,92 Euro 1.201,25 Euro -315.551,39 Euro
30.06.2026 1.729,17 Euro 525,92 Euro 1.203,25 Euro -314.348,14 Euro
30.07.2026 1.729,17 Euro 523,91 Euro 1.205,26 Euro -313.142,88 Euro
30.08.2026 1.729,17 Euro 521,90 Euro 1.207,27 Euro -311.935,61 Euro
30.09.2026 1.729,17 Euro 519,89 Euro 1.209,28 Euro -310.726,33 Euro
30.10.2026 1.729,17 Euro 517,88 Euro 1.211,29 Euro -309.515,04 Euro
30.11.2026 1.729,17 Euro 515,86 Euro 1.213,31 Euro -308.301,73 Euro
30.12.2026 1.729,17 Euro 513,84 Euro 1.215,33 Euro -307.086,40 Euro
30.01.2027 1.729,17 Euro 511,81 Euro 1.217,36 Euro -305.869,04 Euro
30.02.2027 1.729,17 Euro 509,78 Euro 1.219,39 Euro -304.649,65 Euro
30.03.2027 1.729,17 Euro 507,75 Euro 1.221,42 Euro -303.428,23 Euro
30.04.2027 1.729,17 Euro 505,71 Euro 1.223,46 Euro -302.204,77 Euro
30.05.2027 1.729,17 Euro 503,67 Euro 1.225,50 Euro -300.979,27 Euro
30.06.2027 1.729,17 Euro 501,63 Euro 1.227,54 Euro -299.751,73 Euro
30.07.2027 1.729,17 Euro 499,59 Euro 1.229,58 Euro -298.522,15 Euro
30.08.2027 1.729,17 Euro 497,54 Euro 1.231,63 Euro -297.290,52 Euro
30.09.2027 1.729,17 Euro 495,48 Euro 1.233,69 Euro -296.056,83 Euro
30.10.2027 1.729,17 Euro 493,43 Euro 1.235,74 Euro -294.821,09 Euro
30.11.2027 1.729,17 Euro 491,37 Euro 1.237,80 Euro -293.583,29 Euro
30.12.2027 1.729,17 Euro 489,31 Euro 1.239,86 Euro -292.343,43 Euro
30.01.2028 1.729,17 Euro 487,24 Euro 1.241,93 Euro -291.101,50 Euro
30.02.2028 1.729,17 Euro 485,17 Euro 1.244,00 Euro -289.857,50 Euro
30.03.2028 1.729,17 Euro 483,10 Euro 1.246,07 Euro -288.611,43 Euro
30.04.2028 1.729,17 Euro 481,02 Euro 1.248,15 Euro -287.363,28 Euro
30.05.2028 1.729,17 Euro 478,94 Euro 1.250,23 Euro -286.113,05 Euro
30.06.2028 1.729,17 Euro 476,86 Euro 1.252,31 Euro -284.860,74 Euro
30.07.2028 1.729,17 Euro 474,77 Euro 1.254,40 Euro -283.606,34 Euro
30.08.2028 1.729,17 Euro 472,68 Euro 1.256,49 Euro -282.349,85 Euro
30.09.2028 1.729,17 Euro 470,58 Euro 1.258,59 Euro -281.091,26 Euro
30.10.2028 1.729,17 Euro 468,49 Euro 1.260,68 Euro -279.830,58 Euro
30.11.2028 1.729,17 Euro 466,38 Euro 1.262,79 Euro -278.567,79 Euro
30.12.2028 1.729,17 Euro 464,28 Euro 1.264,89 Euro -277.302,90 Euro